摘要：《企业会计准则第3号----投资性房地产》规定企业可以采用成本模式或公允价值模式进行计量，本文通过分析新旧准则对投资性房地产计价模式的取向，厘清投资性房地产公允价值的使用范围、特点等问题，结合投资性房地产价值评估行业的现状探讨其评估方法的选取以及注意事项。
关键字：投资性房地产  公允价值  资产评估

为适应市场需求和建立于国际会计准则趋同的企业会计准则体系，财政部于2006年颁布了新的会计准则，并于2007年1月1日起在上市公司中执行。新准则提出了投资性房地产的概念，其定义为能够单独计量和出售的、为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，它包括已出租的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑，但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用、存货的房地产，准则允许企业在符合条件的情况下对拥有的投资性房地产选用公允价值计量模式。
  表1:2007年~2009年以公允价值计量投资性房地产的情况
 2007年 2008年 2009年
存在投资性房地产的上市公司 630 690 772
采用公允价值模式计量 18 20 25
比例 0.028571 0.028986 0.032383

此准则的实施预期会对持有投资性房地产的上市公司产生较大的影响，因成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的转回，增加其账面利润，使得业绩大幅攀升。但是直到2010年4月，上市公司的相关财务报表显示：采用公允价值模式计量投资性房地产企业极少且增幅甚微（如表1），一些上市公司在连续亏损、业绩低迷的状况下选择采用公允价值的计量模式，例如，S*ST百花、ST钒钛上市公司通过计价变更提升了账面净资产，获得了巨大的价值，提升了投资者和债权人对企业偿债能力和盈利能力的信心，从而避免退市的厄运，而大多数企业管理层仍采用成本计价模式，原因可以从客观和主观两个角度探讨。 
客观角度，我国新会计准则规定的公允价值计量模式有着严格的限制，采用公允价值计量模式的投资性房地产应满足以下条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产市场上取得同类或类似房地产的交易价格及其相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出更合理的估价。与国际会计准则条件相比，我国不支持完全采用估值技术进行公允价值的确定，这一谨慎性源于我国资本市场的不完善和资产评估能力的逊色，但也限制了公允价值计量模式的应用。主观角度，假设公司已有确凿的证据表面投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并在资产负债表日可对头型房地产凶悍采用公允价值计量模式进行后续计量，考虑的是准则颁布以后管理层对新计价模式接受与否的问题。公允计价模式被采纳的积极性不高的主观原因有三：第一，管理者薪酬与账面利润的相关性很弱，即使存在相关性，也不会因调整计价模式而产生的超额利润加薪，因此管理层没有动机去采用公允价值模式计量并在会计期末额外雇佣资产评估师；第二，若原经营业绩良好，变更计价模式会使得账面利润大幅上升，税负加重；第三，采用公允价值计量模式之后的各年度将失去成本法下折旧对所得税抵扣的好处，则后续年度税负继续增加，导致企业现金等实际利益流出。
综合上述因素，企业只有在需要融资而融资达不到目的时，改变计价模式有好处，而不需要融资时，改变计量模式使得账面利润增加，却导致了资产流出。客观来讲，投资性房地产采用公允价值计量有其必要性：首先，采用公允价值计量能够更好的反应投资性房地产的特征和价值，我国近年来房地产市价日益攀增，其市场价值远远高出其账面价值，如果继续采用成本模式计量，将影响其投资价值和市场价值；其次，评估专业人士为公允价值的提供专业意见，这种为会计计量中的公允价值提供专业意见的评估业务（以财务报表为目的的评估业务）已经成为了国际上重要的评估服务领域，公允价值特定的估计价格本质决定了财务报告目的资产评估与公允价值之间有着密切的联系；最后，引入公允价值计量的模式缩小了与国际会计准则系统的差异，虽然我们国家的资本市场还不够完善，公允价值计量模式在实践中会遇到客观或主观上的阻碍，但是这一举措有利于我国各类市场的完善和专业评估能力的加强，方便了投资者对国内、外企业做出投资决策分析。
    在传统的以历史成本计价模式下，资产评估与会计计价之间存在着很大的差异，主要体现在资产涵盖的范围不同，计价依据不同，计价方法不同和计价原则不同(姜楠，1999)。当会计计价采用历史成本之外的计价模式时，一方面，资产评估需要参考和利用财务会计数据资料，另一方面，一定条件下的资产计价和财务报告又要利用资产评估结论，二者产生了密切的联系，尤其是随着公允价值
引入会计计量的众多领域，提出了对资产评估的强烈需求(戴伟，2009)，以财务报表为目的的评估虽仍以成本法、权益法、市场法为主，但其适用条件和具体估算将有所变化，理论上讲，这三种方法均可以运用于投资性房地产的价值评估中，但鉴于我国新会计准则要求投资性房地产采用公允价值模式计量时的条件即为价值评估中采用市场法的前提，因此在评估确定投资性房地产的公允价值时，市场法可以作为首选的评估方法，在具体操作中，评估人员一般应选择三个以上的属于同一供需圈、房屋用途一致、类型相似的交易案例作为参照物．然后经对案例的实地查勘，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，最后得出所评估投资性房地产于评估基准日的比准价格。收益法基于预期原理，考虑房地产具有连续性、使用期较长以及其产生的纯收益能够在未来连续获得的特点．选用适当的资本化率将其折现为评估基准日时点的价格。成本法应获取重新取得或重新开发、重新建造全新状态的评估对象所需的各项必要成本、应纳税金与正常开发利润之和，再根据评估对象现状进行差别修正。个人认为，由于我国新实行的会计准则并不支持单独采用估值技术确定投资性房地产的价值，因此收益法和成本法在投资性房地产的估价过程中应谨慎对待。
参考文献:
[1]《企业会计准则一基本准则》.中华人民共和国财政部令(第55号).
[2]彭飞.上市公司投资性房地产公允价值计量模式的决策分析[J].工业技术经济，2010(8):150-154.
[3]戴伟.公允价值下财务报告目的资产评估的思考[J]. 山西财政税务专科学校学报,2009 (2):54-57.
[4]姜楠.资产评估与会计计价的区别[J].中国资产评估,1999 (4)：23—24.